Contratto di affitto, puoi prolungarlo anche se il proprietario non rinnova: ecco in quali casi e quando può cacciarti

Il nostro ordinamento prevede una disciplina chiara e precisa in materia di locazioni, venendo incontro alle preoccupazioni dei tanti inquilini che, in sede di sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione oppure all’approssimarsi della scadenza contrattuale, hanno difficoltà a districarsi tra i vari adempimenti da svolgere.
Una delle principali preoccupazioni è proprio quella di dover lasciare l’immobile alla scadenza naturale del contratto, soprattutto allorquando il proprietario abbia manifestato la volontà di non rinnovarlo. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, i conduttori possono continuare a risiedere nell'immobile anche in assenza di un rinnovo formale da parte del locatore.

La normativa in materia di locazione, infatti, è molto chiara e fornisce indicazioni precise sul rinnovo tacito e sulle modalità per evitarlo. Secondo la normativa vigente, il contratto di locazione si rinnova automaticamente alla scadenza, senza bisogno di un accordo esplicito tra le parti in tal senso. In assenza di comunicazioni da parte di locatore o conduttore, l’accordo viene quindi prorogato. In alcuni casi, può persino proseguire nonostante l’intenzione contraria delle parti, qualora le comunicazioni siano state effettuate in modo scorretto.

I contratti di locazione prevedono due periodi di validità: 3+2 (a canone concordato) o 4+4 (a canone libero). La prima scadenza cade alla fine dei primi 3 o 4 anni, mentre la seconda alla conclusione del periodo successivo, rispettivamente 2 o 4 anni. La durata complessiva della locazione non ha particolare rilevanza.
Ad esempio, un locatario può risiedere nella stessa abitazione per 15 anni con un contratto 3+2 rinnovato più volte. In tale contesto, ogni periodo triennale rappresenta una prima scadenza, seguita da una seconda scadenza biennale.

In mancanza di comunicazioni contrarie da entrambe le parti, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni, sia alla prima che alla seconda scadenza. In questo modo, l'inquilino può continuare a vivere in affitto e il proprietario a riscuotere le somme pattuite. Nel contratto 4+4, il rinnovo avviene a parità di condizioni e durata, mentre per il contratto 3+2 l’estensione riguarda solo altri due anni.
Tuttavia, può accadere che, nonostante il locatore abbia manifestato la volontà di non rinnovare il contratto, il conduttore sia comunque legittimato a restare all’interno dell’immobile. In tali casi, il contratto si considera rinnovato nonostante la diversa volontà del proprietario.
Ciò accade poiché il locatore, quando intende terminare il contratto, deve rispettare una serie di condizioni. La disdetta deve essere trasmessa con almeno sei mesi di preavviso tramite raccomandata a/r o PEC. Se avviene tramite altre modalità (ad esempio, verbalmente o tramite e-mail semplice) o fuori tempo massimo, la disdetta può essere contestata.
Inoltre, il locatore può rifiutare il rinnovo senza indicare un motivo specifico solo alla seconda scadenza del contratto, mentre alla prima deve dimostrare l'urgenza di riutilizzo dell'immobile (per esempio, per necessità abitative). Inoltre, il locatore è tenuto a porre in essere le attività indicate a sostegno della disdetta nel termine di un anno.